住宅ローンの変動金利と固定金利──連動する相手が違う、という話
前回の骨太の方針2026の記事で、「長期金利は住宅ローンの固定金利の目安になる」と書きました。今回はその続きです。
住宅ローンを選ぶとき、多くの人が「変動は安いけど不安、固定は高いけど安心」という理解で止まっています。それ自体は間違いではないのですが、もう一段だけ深く知っておくと、ニュースの受け取り方が変わります。それは、変動金利と固定金利は、そもそも連動している相手が違うということです。
相手が違うので、同じ時期に片方だけが動くことがあります。実際、2026年はまさにそうなっています。
この記事では、①2つの金利が何に連動しているのか、②2026年にいま何が起きているか、③変動金利の「クッション」である5年ルールと125%ルール、を順に見ていきます。
連動する相手が、そもそも違う
まず、ここが出発点です。
ポイントは、長期金利は市場が決めるので、日銀が実際に動く前から動くという点です。「将来こうなりそうだ」という予想が価格に反映されるからです。一方の変動金利は、日銀が政策金利を動かして、それが短期プライムレートに伝わって、はじめて変わります。
つまり固定金利のほうが先に動き、変動金利は後から動くという時間差が生まれます。この構造は金利のある世界や債券の記事で扱った、長期金利が市場で決まる仕組みそのものです。
2026年、いま何が起きているのか
この時間差が、2026年にはっきり表れています。長期金利は上昇基調が続いており、2026年7月8日には新発10年物国債の利回りが一時2.870%と約29年ぶりの水準をつけました。これを受けて、固定金利は多くの銀行で引き上げられています。一方で変動金利のほうは据え置く銀行が多いと報じられています。利用者数の多い変動金利は、銀行にとって競争上の主戦場でもあるためです。
では実際、みんなはどちらを選んでいるのか。住宅金融支援機構の公的な調査があります。
約4分の3が変動型です。ただし前回の2025年4月調査からは4.0ポイント減っており、かわりに固定期間選択型が2.7ポイント、全期間固定型が1.3ポイント増えています。じわりと固定側へ動いている、という変化が読み取れます。
同じ調査で興味深いのが、金利の見通しです。今後1年間の住宅ローン金利について「現状よりも上昇する」と答えた人が 73.7%（前回調査比＋8.0ポイント）。上がると思っている人が7割を超えているのに、4分の3は変動型を選んでいる、という状態です。
これは矛盾ではありません。上がると分かっていても、当面の返済額の低さを優先する判断は十分あり得ます。ただ、その判断をするなら、次に説明する仕組みは知っておいたほうがよいと思います。
5年ルールと125%ルール──変動金利のクッション
変動金利には、返済額の急変を和らげる仕組みが用意されていることがあります。三菱UFJ銀行の公式説明では、次のように定義されています。
| ルール | 内容 |
|---|---|
| 5年ルール | 返済額は5年ごとに見直す。金利が変更になっても、次回の見直しまで返済額は変わらない（その間は元金と利息の内訳だけが変わる） |
| 125%ルール | 5年ごとの見直しで金利上昇により返済額が大きくなる場合でも、新返済額は前回までの返済額の125%を超えない |
出典：三菱UFJ銀行の公式FAQ（2026年7月時点で確認）。適用されるのは変動金利かつ元利均等返済の場合で、元金均等返済には適用されません。
一見すると心強い仕組みですが、ここには誤解しやすい落とし穴があります。
つまりこの2つのルールは、負担を減らす仕組みではなく、負担が表に出るタイミングを後ろにずらす仕組みです。支払う利息そのものが免除されるわけではありません。
もうひとつ大事なのが、この2つのルールは、すべての金融機関が採用しているわけではないという点です。ソニー銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行など、採用していないネット銀行があると報じられています。採用していない場合は金利の変化がすぐ返済額に反映されるので、上昇局面では負担の増え方が急になります。反面、元金の減り方は契約どおり進むため、未払利息が積み上がりにくいという面もあります。
どちらが良いという話ではなく、性格が違うということです。自分が借りている（あるいは借りようとしている）ローンがどちらなのかは、契約書か金融機関に確認しておく価値があります。
フクリの見方
- 金利は「資産の話」であると同時に「負債の話」でもあります。投資では利回りが上がるとうれしい一方、住宅ローンを抱えていれば同じ金利上昇が負担になります。資産と負債の両方が金利に反応することを意識すると、家計全体で見た自分のポジションが見えてきます。
- 7割が「上がる」と答えて、4分の3が変動を選ぶ。この差にヒントがあります。人は「分かっていること」と「実際の行動」を必ずしも一致させません。投資でも同じで、インフレへの備えが必要だと知っていても行動に移さない、ということは起こります。仕組みを知ったうえで、自分がどちらの判断をしているかを自覚しておくことが大事だと思います。
- 銀行側の目線も知っておくと立体的になります。固定を引き上げて変動を据え置くという動きは、銀行の収益構造とも関係します。銀行株と金利の関係を読むと、借り手の反対側で何が起きているのかが見えてきます。
まとめ（3行）
- 変動金利は短期プライムレート（政策金利に連動しやすい）、固定金利は長期金利（10年国債利回り）を見ている。連動先が違うので片方だけ動くことがある
- 2026年は長期金利の上昇を受けて固定が引き上げられる一方、変動は据え置く銀行が多い。利用者は変動型75.0%だが前回調査から4.0ポイント減り、7割超が「今後1年は金利が上昇する」と回答
- 5年ルール・125%ルールは負担を減らす仕組みではなく、表に出る時期を後ろにずらす仕組み。採用していない金融機関もあるため契約内容の確認が必要
情報源
- 住宅金融支援機構：住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査・2026年2月公表）
- 三菱UFJ銀行：住宅ローンの5年ルール・125%ルールについて知りたい
- SBI新生銀行：変動金利の5年ルールと125％ルールとは？未払利息についても解説
- リクルート「はじめての住宅ローン」：住宅ローンの金利を左右する「短期プライムレート」とは？
- 日本経済新聞：日本国債10年 利回り
本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の投資勧誘や投資助言を行うものではありません。投資にともなう最終的な判断は、ご自身の責任で行ってください。記載内容の正確性には努めていますが、その完全性・将来の結果を保証するものではありません。
