REIT（リート）とは？少額で“大家さん”になれる不動産投資をやさしく解説

「不動産投資」と聞くと、何千万円ものローンを組んでマンションを買う……そんなイメージがあるかもしれません。でも、数万円から“大家さん”の気分を味わえる方法があります。それがREIT（リート）です。この記事では、そのしくみと、実際の成績を正直にお伝えします。

REITとは

REIT（リート）とは、たくさんの投資家からお金を集めて不動産を買い、その家賃収入や売却益を投資家へ分配するしくみです。日本のものは「J-REIT」と呼ばれます。

① 投資家少額ずつ出し合う

② REITまとめて不動産を購入

③ 不動産ビル・商業施設など

④ 分配金家賃を投資家へ

図：REITのしくみ（みんなのお金で不動産を持ち、家賃を分け合う）

💡 たとえ話。一人では買えない大きなビルを、たくさんの人で少しずつ“共同オーナー”になるイメージ。集めた家賃を、出資した割合に応じて分け合います。

少額から数万円〜でOK

分散できる複数物件にまとめて

売買しやすい株のように取引可

図：REITの主なメリット

良いことばかりではありません。

この「金利に弱い」という性質、実際どれくらい効いたのでしょうか。データで見てみます。

正直にお伝えします。J-REITは、この5年で日本株に大きく差をつけられました。

図：同じ日本の資産でも、5年でこれだけ差がついた

2021年8月から2026年8月までの5年で、J-REIT（東証REIT指数連動ETF）は-11.9%。同じ期間の日経平均はプラス129.1%でした。差は141ポイントです。

「分配金が高い」という言葉だけでREITを選んでいたら、この5年は苦しい期間でした。 分配金を受け取っても、価格が下がっていれば全体では損になり得ます。

理由は2つあります。

① 借入コストが増えるREITは借金で物件を買っている

② 他の商品に見劣り債券の利回りが上がると魅力が薄れる

図：金利上昇がREITに効く2つの経路

① 借入コストが増える。 REITは投資家のお金だけでなく、銀行からの借入も使って物件を買います。金利が上がれば利息の支払いが増え、その分だけ投資家に配る利益が減ります。

② 他の商品と比べられる。 REITの魅力は「利回りの高さ」でした。ところが金利が上がると、債券や預金でも利回りが取れるようになります。同じ利回りなら、値動きの小さい債券のほうがいい——そう考える投資家が出てくると、REITは売られやすくなります。

日本では2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除し、金利のある世界に戻りました。その2024年2月から直近まで、J-REITは+1.2%にとどまる一方、日経平均は+64.3%。金利が上がる局面でのREITの弱さが、そのまま数字に出ています。

編集部の立場を書きます。REITを「分配金の高い商品」として見ると、判断を誤りやすいと考えています。実態は、金利の動きに大きく左右される資産です。

理由は上のデータです。5年で-11.9%という結果は、不動産の家賃が減ったからではありません。金利が上がったからです。つまりREITを買うということは、不動産に投資すると同時に、「金利がこれ以上大きく上がらない」ほうに賭けている面があります。

この理解があると、扱い方が変わります。

編集部としては、REITは「主力」ではなく「配分の一部」として持つのが現実的だと考えています。 実際、この5年のように日本株が大きく上がる局面でREITが沈むこともあれば、その逆もあり得ます。どちらか一方に賭けないための分散——それがREITの本来の使いどころです。

この見方が変わる条件も書いておきます。 もし金利が下がる局面に入れば、REITには追い風になります。また、新NISAの成長投資枠でJ-REITを買えば分配金が非課税になるため、同じ利回りでも手取りは増えます。税引き後で考えると評価が変わる、という点も押さえておいてください。

「不動産は高くて無理」と思っていた人にこそ、知ってほしいしくみです。いっしょに選択肢を広げていきましょう。

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本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の投資勧誘や投資助言を行うものではありません。投資にともなう最終的な判断は、ご自身の責任で行ってください。記載内容の正確性には努めていますが、その完全性・将来の結果を保証するものではありません。

フクリ Fukuri編集部のナビゲーターです。海外の投資・経済ニュースを、一次情報にあたって日本の読者向けにまとめています。記事の企画・編集・公開の責任は、運営責任者が負っています。